ÍNDEX:
1. PLANIFICACIÓ PÚBLICA DE L'HABITATGE
- Plans d'habitatge
- Habitatge protegit
- Habitatge lliure
2. AJUDES PÚBLIQUES
- Préstec Qualificat
- Subsidiació a la Quota
- Subsidiació alternativa
- Ajuda Directa a l'Entrada
- Ajuda a la construcció d'habitatge
nova per a lloguer
- Adquisició d'habitatges existents
- Ajudes a la Rehabilitació
- Subvenció
- Subsidi
3. FINANÇAMENT
- Entitat de crèdit
- Préstec hipotecari
- T.A.E.
- Préstec a interés fix
- Préstec a interés variable
- Préstec a interés mixt
- Préstec de quota fixa
- Préstec qualificat
- Interés de demora
- Termini d'Amortització
- Amortització anticipada
- Aval
- Cancel•lació
- Comissions
- Comissió d'obertura
- Comissió de cancel•lació
- Quota
- Novació o modificació de préstec
- Subrogació
- Embargar
4. ASSEGURANÇA DE L'HABITATGE
- Assegurat
- Beneficiari
- Contingut
- Continent
- InfraAssegurança
- Valor de nou
5. IMPOSTOS
- Taxa
- Fet imposable
- Base imposable
- I.A.J.D.
- I.B.I.
- I.C.I.O.
- I.T.P.
- I.V.A.
- Llicència d'obra menor
- Llicència d'obra major
- Tendir
- Gravamen
6. CONTRACTES
- Immoble
- Plec de condicions
- Escriptura
- Personalitat jurídica
- Dret de tanteig/ d'adquisició preferent
- Servitud
- Usdefruit
- Propietat horitzontal
- Registre de la propietat
- Notari
- Fe Pública
- Cessió del Dret de Superfície
7. LLOGUER
- Arrendament
- Arrendador
- Arrendatari
- Contracte d'arrendament
- Termini
- Terminació
- Continuació de tercers
- Subrogació
- Extinció
- Obres
Pujar
1.
PLANIFICACIÓ PÚBLICA DE L'HABITATGE
Plans d'habitatge:
conjunt de mesures a través de les quals s'instrumenta
la política d'habitatge en el nostre país, dirigits
a afavorir l'accés a l'habitatge dels ciutadans d'ingressos
més limitats.
Estos plans establixen
•Els requisits que han de complir els beneficiaris de les
ajudes (ingressos)
•Les característiques dels habitatges (preus màxims,
superfícies...)
•Tipus d'ajudes.
El Pla, amb una vigència de 4 anys, es
complementa amb la normativa aprovada en cada Comunitat Autònoma,
en la que s'establix els preus màxims de venda, àmbits
zonals i coeficients correctors dels ingressos familiars, així
com ajudes complementàries al Pla Estatal. Els Ajuntaments,
com a titulars de sòl municipal, de manera voluntària
també poden elaborar els seus propis plans si bé
hauran d'ajustar-se a la normativa estatal i autonòmica
Habitatge Protegit: en
el vigent Pla 2002-2005 s'unifiquen les diferents modalitats d'habitatges objecte de protecció en una categoria única
d'habitatge protegit, amb unes condicions legals de preus, superfície
i limitacions de venda.
Habitatge Lliure:
habitatge de nova construcció o de segona mà que no
té limitació quant al preu de la venda de l'habitatge.
Pujar
2.
AJUDES PÚBLIQUES
Les ajudes per a l'adquisició d'habitatge
són tres: Préstec qualificat, Subsidiació
a la Quota i Ajuda Directa a l'Entrada. Destinades a habitatges
de nova construcció qualificades com a protegides o habitatges
ja existents que no superen els 90 metres quadrats de superfície
útil (120 metres per a famílies nombroses) i tinguen
un preu màxim de venda ( la CCAA fixa en cada àmbit
geogràfic la quantia màxima que pot tindre el metre
quadrat de superfície útil, 1052'91€ per a
Gandia)
1. Préstec
Qualificat. Són concedits per Entitats de Crèdit
que hagen subscrit un conveni amb el Ministeri de foment. Els
préstecs seran garantits amb una hipoteca. La quantia màxima
dels mateixos serà del 80% del preu que conste en l'Escriptura
de Compravenda, i la duració serà de 20 anys.
2. Subsidiació
a la Quota. Es finançarà un percentatge
de la quota del préstec que hagen de pagar tots els mesos
al banc durant un període de temps. La quantia i la duració
de la mateixa dependrà de cada cas, es pren com a referència
els ingressos del comprador. És requisit indispensable
l'haver obtingut el préstec qualificat.
3. Subsidiació
alternativa. Ajuda optativa, en cas de sol•licitar-la,
caldrà renunciar a l'Ajuda Directa a l'Entrada en la seua
quantia bàsica. La diferència la trobem en l'increment
que es fa tant en la quantia i com en la duració de la
mateixa.
4. Ajuda Directa
a l'Entrada. Es tracta d'una subvenció a fons
perdut. Ajuda que en la seua quantia bàsica s'aplicarà
un percentatge al preu que conste en l'escriptura de compravenda,
i en la seua quantia especial estes ajudes es reforcen en el cas
de menors de 35 anys, famílies nombroses, discapacitat
i persones majors a càrrec.
5. Ajuda a la construcció
d'habitatge nou per a lloguer: a través de subvencions
al promotor (fins al 20% del preu teòric de venda).
6. Adquisició
d'habitatges existents: a través de les mateixes
ajudes que en el cas d'habitatge protegit nou.
7. Ajudes
a la Rehabilitació: per a habitatges o edificis
ubicats en àrees determinades.
Subvenció:
ajudes a fons perdut, que no cal tornar.
Subsidi:
ajuda econòmica per a pagar el préstec. La subsidiació
de la quota en el préstec és el pagament a l'entitat
financera que concedix el crèdit de la diferència
entre la quota que correspon pel tipus d'interés convingut
i la que s'establix en el cas de cada comprador.
Pujar
3.
FINANÇAMENT
Entitat de crèdit:
amb la que es contracta el préstec (hipotecari, personal)
(Bancs, Caixes d'Estalvi, entitats regulades pel RD 896/1997,
entitats cooperatives de crèdit i societats de crèdit
hipotecari).
Préstec
hipotecari: contracte firmat entre una entitat de crèdit
i un particular, pel que l'entitat presta fins a un 80% del valor
de taxació de l'habitatge i el particular es compromet a
tornar la dita quantitat més els interessos corresponents
en un termini delimitat. Si el particular incomplix el compromís
de devolució del préstec en les condicions pactades,
se sol subhastar l'habitatge per a fer front al deute, i si la
venda no cobrix la totalitat del préstec, s'embarguen els
béns personals.
T.A.E.: Taxa
Anual Equivalent, que suposa el cost efectiu anual del préstec
hipotecari en funció de l'interés, les comissions
i el termini de devolució del préstec. Per a comparar
préstecs, no sols cal fixar-se en la TAE més baixa,
sinó que les condicions (import sol•licitat, termini
de devolució i distribució del pagament de les quotes)
siga semblant.
Préstec a interés
fix: es pacta amb l'entitat financera un interés
que romandrà inalterable durant tota la duració
del préstec. Al no variar el tipus d'interés, la
TAE també roman fix
Préstec
a interés variable: l'interés roman fix
durant un temps –normalment de sis mesos a un any- i després
es va revisant en funció de la variació de l'índex
de referència, publicat mensualment en el BOE evoluciona
a l'alça o a la baixa segons les oscil•lacions del
mercat. Solen concedir-se en millors condicions, però al
variar la TAE mai se sap el que es va a pagar en el període
següent.
Préstec a interés
mixt: combina un període d'interés fix
i un altre variable que s'ajusta al mercat. Solen tindre un tipus
fix durant un termini determinat (d'1 a 3 anys), convertint-se
en variable a partir d'eixe moment, amb revisions periòdiques
d'acord amb el que es pacte (semestrals o anuals).
Préstec de quota
fixa: el tipus d'interés és variable, però
la quota roman fixa, per la qual cosa varia el termini de devolució
del préstec.
Préstec
qualificat: ho concedixen les entitats financeres que
tenen subscrit un conveni amb l'Administració, pel qual
el tipus d'interés està per davall del que fixa
el mercat, és fixat anualment per llei.
Interés de
demora: tipus d'interés a aplicar per a penalitzar
el deutor que incomplix les seues obligacions de pagament. L'import
ha d'aparéixer fixat en el contracte.
Termini d'Amortització:
període de duració del préstec per a la seua
total devolució. En el contracte es fixa la data del primer
pagament i de l'últim. Quant major és el termini,
menors són les quotes a pagar, però amb majors interessos
pel que al final es paga més. Es recomana que la quota
mensual no supere el 35% dels ingressos nets. A major termini,
menor és la quota a pagar, però major serà
el pagament total.
Amortització
anticipada: possibilitat de tornar el préstec
abans del temps pactat. Cal saber per endavant si el banc reconeix
esta possibilitat i en quines condicions (si establix una quantitat
mínima i l'import de les comissions per pagament anticipat).
Aval: persona
que firma un crèdit per a respondre al pagament si no ho
fa el titular.
Cancel•lació:
liquidació del deute amb el banc una vegada tornats el
préstec i els interessos.
Comissions:
gastos per servicis als clients que cobra l'entitat de crèdit.
Han de ser acceptats per ambdós parts i estar arreplegats
en el fullet informatiu i l'escriptura pública del préstec.
Comissió
d'obertura: gastos d'estudi del préstec, concessió,
tramitació i altres gastos de gestió que li ocasiona
el préstec hipotecari a la a l'entitat financera.
Comissió
de cancel•lació: la cobra l'entitat financera
després de pagar la totalitat del deute –préstec
més interessos-.
Quota:
inclou part del capital prestat i part dels interessos. Pot ser
constant (sempre es paga el mateix perquè els interessos
es reduïxen en proporció a l'amortització de
capital), creixent (cada any s'amortitza més capital pel
que abaixen els interessos) o decreixent (cada any s'amortitza
el mateix capital, per la qual cosa els interessos es reduïxen
progressivament i el total va descendint).
Novació o
modificació de préstec: renegociació
del préstec amb l'entitat financera a fi d'abaixar el tipus
d'interés o canviar l'índex de referència.
Subrogació:
canvi del préstec hipotecari a una altra entitat financera
o a una tercera persona. Quan es tracta d'una operació
entre entitats financeres, suposa conservar les condicions de
la hipoteca inicial, a excepció dels nous tipus d'interés,
i pagar la comissió de cancel•lació del préstec.
En cas d'una compravenda d'un habitatge hipotecada, la subrogació
suposa que el comprador es fa càrrec del préstec
amb la mateixa entitat i les mateixes condicions.
Embargar:
retindre béns per a garantir el pagament d'un deute. Ho
executa l'autoritat competent.
Pujar
4.
ASSEGURANÇA DE L'HABITATGE
Assegurat:
propietari de l'habitatge que està en l'obligació
de complir amb les condicions del contracte.
Beneficiari:
persona física o jurídica –com una entitat
financera- titular del dret d'indemnització.
Contingut:
conjunt de béns de l'assegurat, familiars i la resta de
persones amb què convisca, excepte vehicles, valors, mobiliari,
aixovar i materials propis de l'exercici d'una professió.
Continent:
elements de construcció i instal•lacions fixes d'un
habitatge.
InfraSegur:
assegurar un bé per un valor inferior al real. Per a eliminar-ho,
es pacta amb l'assegurador una quantitat independentment del valor
que es denomina primer risc.
Valor de nou:
valor de l'objecte assegurat si voldríem comprar-ho nou.
El valor en el mercat segons la seua antiguitat es denomina valor
real.
Pujar
5.
IMPOSTOS
Taxa: pagament
per la prestació d'un servici o activitat administrativa
que imposa l'estat, les CCAA o els Ajuntaments.
Fet imposable:
acte que obliga a pagar un impost.
Base imposable:
suma dels rendiments sotmesos a impostos i de la que, després
de les deduccions, s'obté la base liquidable.
I.A.J.D.:
Impost d'Actes Jurídics Documentats a pagar en el cas de
les escriptures notarials. Es fa efectiu en la Delegació
Provincial d'Hisenda.
I.B.I.: Impost
de Béns Immobles que grava el valor de l'immoble; ho recapta
l'Ajuntament del municipi on està ubicat.
I.C.I.O.:
Impost sobre Construccions, Instal•lacions i Obres, que
es paga quan es realitza una construcció, instal•lació
o obra que precise llicència. Ho paga el propietari de
l'immoble o terreny sobre el qual s'edifica.
I.T.P.: Impost
sobre Transmissions Patrimonials, que es paga quan es ven la propietat
d'un immoble de segona mà. Ho paga el comprador.
I.V.A.: Impost
sobre el Valor Afegit, que grava el consum de béns i servicis
i ho paga el soci de la cooperativa a què se li adjudica
l'habitatge o el comprador d'un habitatge nou.
Llicència d'obra
menor: Aquella que no requerix un projecte redactat per
un tècnic col•legiat, obres de poca importància
que afecten menys de 9 m2 de superfície i que no modifiquen
la configuració arquitectònica de l'edifici ni l'estructura
d'este. Per exemple, obres de modificacions puntuals de barandats,
canvis de les finestres o les portes d'un edifici.
Per a realitzar-les s'ha de sol•licitar llicència
d'obra menor en l'Ajuntament corresponent i pagar les taxes que
estiguen fixades. Cal presentar un xicotet croquis i un pressupost
de l'obra que es pretenga realitzar.
Llicència d'obra
major: Aquella que necessita un projecte redactat per
un tècnic col•legiat. Per exemple, la reforma d'una
fatxada, l'ampliació d'una planta, reformes interiors importants
o la pròpia construcció d'un edifici. Cal contractar
els servicis d'un tècnic que redacte el projecte i dirigisca
l'obra. Amb el projecte visat (examinat i amb el vistiplau), i
el document que certifica que un tècnic es fa responsable
de l'execució de l'obra se sol•licita la corresponent
llicència d'obra major.
Tendir:
gastos extraordinaris.
Gravamen:
càrrega que afecta un bé –immoble o moble-
en benefici d'un tercer.
Pujar
6.
CONTRACTES
Immoble:
ben constituït per una terra, edifici o construcció.
Plec de condicions:
escrit en el que consten les condicions d'un contracte.
Escriptura:
document pel qual es declara que una o diverses persones contrauen
un compromís (compravenda, hipoteca), firmat per elles
i autoritzat per un notari. L'acció de fer una escriptura
s'anomena escripturar.
Personalitat jurídica:
la tenen entitats amb drets i obligacions semblants als de les
persones.
Dret de tanteig/
d'adquisició preferent: preferència de
l'inquilí per a comprar l'habitatge que té llogada.
Si l'habitatge es ven a un tercer sense tindre en compte el dret
preferent de l'inquilí, este pot comprar-la exercint el
dret de retracte.
Servitud:
limitació del dret de propietat a l'amo d'un immoble en
benefici d'un tercer (de pas, de llums i vistes…).
Usdefruit:
dret a usar i disfrutar propietats alienes amb obligació
de conservar-la. .
Propietat horitzontal:
edifici dividit en pisos i/o locals amb accés independent
al carrer o a una element comuna, els propietaris de la qual compartixen
servicis i instal•lacions comunes. El seu funcionament es
regula a través d'estatuts i el Reglament de Règim
Interior, que determinen l'ús dels habitatges o locals,
els elements i gastos comuns, els òrgans de govern de la
comunitat, les obligacions dels propietaris de cara a la conservació
de l'immoble i les normes de convivència i utilització
de servicis comuns.
Registre de la
propietat: institució que arreplega els canvis
que afecten béns immobles quant als seus drets i titularitat.
Notari:
funcionari públic autoritzat per a donar fe, assessorar
i certificar amb la seua firma els negocis jurídics privats.
El notari cobra segons la quantia del document i les tarifes fixades
pel govern.
Fe Pública:
autorització oficial per la que alguns funcionaris avalen
l'autenticitat d'un document i la veracitat del seu contingut.
Cessió
del Dret de Superfície: Dret real, autònom
i substantiu de gaudi sobre sòl alié, que permet
al seu titular (el superficiario) tindre l'edificació en
aquell sòl. La constitució del dret de superfície
haurà de ser en tot cas formalitzat en escriptura pública
i, com a requisit constitutiu de la seua eficàcia, inscriure's
en el Registre de la Propietat. El dret de superfície concedit
pels Ajuntaments i la resta de persones públiques no podrà
excedir 75 anys i podrà fer-se a títol onerós.
És un dret transmissible i susceptible de gravamen.
Pujar
7.
LLOGUER
Arrendament:
lloguer d'un habitatge a l'arrendatari i les persones que amb ell
convisquen a canvi d'un preu que es denomina renda.
Arrendador:
persona que lloga un bé. Normalment és el propietari.
Arrendatari:
inquilí, persona que firma el contracte d'arrendament i
ocupa el lloc arrendat.
Contracte d'arrendament:
acord entre propietari i inquilí pel qual s'arrenda
un habitatge a canvi d'una renda, acordada lliurement per ambdós
parts i durant els primers 5 anys s'actualitzarà quan es
complisca l'any de vigència del contracte en funció
del IPC i a partir del 6t'any, l'actualització es regirà
pel que estipulen les parts, si no establixen res s'aplicarà
l'increment del IPC.
Termini: Lliurement
pactat per les parts, hi ha un termini de garantia de 5 anys,
encara que es pot firmar un contracte per un període inferior
que es prorroga automàticament cada any fins als 5 anys,
si cap de les parts notifiquen a l'altra, amb un mes d'antelació
la seua voluntat de no renovar-ho, el contracte es prorrogarà
obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim
de tres anys més, llevat que l'arrendatari avise a l'arrendador
amb un mes d'antelació la seua voluntat de no renovar-ho.
No es procediria a la prorroga obligatòria si en el contracte
es fa constar de forma expressa que el propietari abans del transcurs
de cinc anys necessita l'habitatge llogat per a ell mateix.
Terminació:
l'inquilí pot posar fi al contracte notificant-ho amb un
mes d'antelació; en cas d'incompliment del termini, el
contracte pot arreplegar el pagament d'una indemnització
al propietari. Si les parts no manifesten el contrari, el contracte
es renovarà automàticament fins a 3 anys més.(prorroga
obligatòria)
Continuació
de tercers: si l'inquilí no vol renovar el contracte,
el seu cònjuge o parella de fet amb la que haguera conviscut
durant els últims 2 anys, podran beneficiar-se de l'habitatge
fins al fi del contracte. El mateix succeïx en cas de divorç,
nul•litat o separació quan l'habitatge li siga designat
pel jutge al cònjuge de l'inquilí.
Subrogació:
a la mort de l'inquilí, poden beneficiar-se de l'habitatge
el seu cònjuge o parella de fet, descendents, ascendents,
germans/es i altres parents amb minusvalidesa, quan es demostre
una convivència del menys 2 anys.
Extinció:
per incompliment d'obligacions per ambdós parts. En el
cas del propietari, podrà extingir el contracte quan l'inquilí
no pague la renda, la fiança (equivalent a un mes de renda,
es deposita on designe la CA i es torna en cas de finalització
del contracte si l'inquilí deixa l'habitatge en les mateixes
condicions que la va trobar) o la seua actualització, subllogue
o cedisca l'habitatge sense el seu consentiment, danye o realitze
obres no consentides, activitats molestes, perilloses o il•legals,
destine l'habitatge a altres usos. L'inquilí podrà
extingir el contracte si el propietari no conserva l'habitatge
o interferix en el seu ús acordat.
Obres: l'inquilí
és responsable de les reparacions xicotetes produïdes
per l'ús quotidià de l'habitatge; no pot realitzar
un altre tipus d'obres sense el consentiment del propietari. L'arrendador
és responsable de les obres de conservació i millora
de l'habitatge.
Pujar
