ÍNDICE:
1. PLANIFICACIÓN PÚBLICA DE LA VIVIENDA
- Planes de Vivienda
- Vivienda Protegida
- Vivienda Libre
2. AYUDAS PÚBLICAS
- Préstamo Cualificado
- Subsidiación a la Cuota
- Subsidiación alternativa
- Ayuda Directa a la Entrada
- Ayuda a la construcción de vivienda
nueva para alquiler
- Adquisición de viviendas existentes
- Ayudas a la Rehabilitación
- Subvención
- Subsidio
3. FINANCIACIÓN
- Entidad de crédito
- Préstamo hipotecario
- T.A.E.
- Préstamo a interés fijo
- Préstamo a interés variable
- Préstamo a interés mixto
- Préstamo de cuota fija
- Préstamo cualificado
- Interés de demora
- Plazo de Amortización
- Amortización anticipada
- Aval
- Cancelación
- Comisiones
- Comisión de apertura
- Comisión de cancelación
- Cuota
- Novación o modificación de
préstamo
- Subrogación
- Embargar
4. SEGURO DE LA VIVIENDA
- Asegurado
- Beneficiario
- Contenido
- Continente
- Infraseguro
- Valor de nuevo
5. IMPUESTOS
- Tasa
- Hecho imponible
- Base imponible
- I.A.J.D.
- I.B.I.
- I.C.I.O.
- I.T.P.
- I.V.A.
- Licencia de obra menor
- Licencia de obra mayor
- Derramas
- Gravamen
6. CONTRATOS
- Inmueble
- Pliego de condiciones
- Escritura
- Personalidad jurídica
- Derecho de tanteo/ de adquisición
preferente
- Servidumbre
- Usufructo
- Propiedad horizontal
- Registro de la propiedad
- Notario
- Fe Pública
- Cesión del Derecho de Superficie
7. ALQUILER
- Arrendamiento
- Arrendador
- Arrendatario
- Contrato de arrendamiento
- Plazo
- Terminación
- Continuación de terceros
- Subrogación
- Extinción
- Obras
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1.
PLANIFICACIÓN PÚBLICA DE LA VIVIENDA
Planes de Vivienda:
conjunto de medidas a través de las cuales se instrumenta
la política de vivienda en nuestro país, dirigidos
a favorecer el acceso a la vivienda de los ciudadanos de ingresos
más limitados.
Estos planes establecen
•Los requisitos que han de cumplir los beneficiarios de
las ayudas (ingresos)
•Las características de las viviendas (precios máximos,
superficies...)
•Tipos de ayudas.
El Plan, con una vigencia de 4 años, se
complementa con la normativa aprobada en cada Comunidad Autónoma,
en la que se establece los precios máximos de venta, ámbitos
zonales y coeficientes correctores de los ingresos familiares,
así como ayudas complementarias al Plan Estatal. Los Ayuntamientos,
como titulares de suelo municipal, de manera voluntaria también
pueden elaborar sus propios planes si bien habrán de ajustarse
a la normativa estatal y autonómica
Vivienda Protegida:
en el vigente Plan 2002-2005 se unifican las diferentes modalidades
de viviendas objeto de protección en una categoría
única de vivienda protegida, con unas condiciones legales
de precios, superficie y limitaciones de venta.
Vivienda Libre: vivienda
de nueva construcción o de segunda mano que no tiene limitación
en cuanto al precio de la venta de la vivienda.
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2.
AYUDAS PÚBLICAS
Las ayudas para la adquisición de vivienda
son tres: Préstamo cualificado, Subsidiación a la
Cuota y Ayuda Directa a la Entrada. Destinadas a viviendas de
nueva construcción calificadas como protegidas o viviendas
ya existentes que no superen los 90 metros cuadrados de superficie
útil (120 metros para familias numerosas) y tengan un precio
máximo de venta ( la CCAA fija en cada ámbito geográfico
la cuantía máxima que puede tener el metro cuadrado
de superficie útil, 1052’91€ para Gandia)
1. Préstamo
Cualificado. Son concedidos por Entidades de Crédito
que hayan suscrito un convenio con el Ministerio de fomento. Los
préstamos serán garantizados con una hipoteca. La
cuantía máxima de los mismos será del 80%
del precio que conste en la Escritura de Compraventa, y la duración
será de 20 años.
2. Subsidiación
a la Cuota. Se financiará un porcentaje de la
cuota del préstamo que tengan que pagar todos los meses
al banco durante un periodo de tiempo. La cuantía y la
duración de la misma dependerá de cada caso, se
toma como referencia los ingresos del comprador. Es requisito
indispensable el haber obtenido el préstamo cualificado.
3. Subsidiación
alternativa. Ayuda optativa, en caso de solicitarla,
habrá que renunciar a la Ayuda Directa a la Entrada en
su cuantía básica. La diferencia la encontramos
en el incremento que se hace tanto en la cuantía y como
en la duración de la misma.
4. Ayuda Directa
a la Entrada. Se trata de una subvención a fondo
perdido. Ayuda que en su cuantía básica se aplicará
un porcentaje al precio que conste en la escritura de compraventa,
y en su cuantía especial estas ayudas se refuerzan en el
caso de menores de 35 años, familias numerosas, discapacidad
y personas mayores a cargo.
5. Ayuda a la construcción
de vivienda nueva para alquiler: a través de subvenciones
al promotor (hasta el 20% del precio teórico de venta).
6. Adquisición
de viviendas existentes: a través de las mismas
ayudas que en el caso de vivienda protegida nueva.
7. Ayudas
a la Rehabilitación: para viviendas o edificios
ubicados en áreas determinadas.
Subvención:
ayudas a fondo perdido, que no hay que devolver.
Subsidio:
ayuda económica para pagar el préstamo. La subsidiación
de la cuota en el préstamo es el pago a la entidad financiera
que concede el crédito de la diferencia entre la cuota
que corresponde por el tipo de interés convenido y la que
se establece en el caso de cada comprador.
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3.
FINANCIACIÓN
Entidad de crédito:
con la que se contrata el préstamo (hipotecario, personal)
(Bancos, Cajas de Ahorro, entidades reguladas por el RD 896/1997,
entidades cooperativas de crédito y sociedades de crédito
hipotecario).
Préstamo
hipotecario: contrato firmado entre una entidad de crédito
y un particular, por el que la entidad presta hasta un 80% del
valor de tasación de la vivienda y el particular se compromete
a devolver dicha cantidad más los intereses correspondientes
en un plazo delimitado. Si el particular incumple el compromiso
de devolución del préstamo en las condiciones pactadas,
se suele subastar la vivienda para hacer frente a la deuda, y
si la venta no cubre la totalidad del préstamo, se embargan
los bienes personales.
T.A.E.: Tasa
Anual Equivalente, que supone el coste efectivo anual del préstamo
hipotecario en función del interés, las comisiones
y el plazo de devolución del préstamo. Para comparar
préstamos, no sólo hay que fijarse en la TAE más
baja, sino en que las condiciones (importe solicitado, plazo de
devolución y distribución del pago de las cuotas)
sea similar.
Préstamo a interés
fijo: se pacta con la entidad financiera un interés
que permanecerá inalterable durante toda la duración
del préstamo. Al no variar el tipo de interés, la
TAE también permanece fijo
Préstamo
a interés variable: el interés permanece
fijo durante un tiempo –normalmente de seis meses a un año-
y después se va revisando en función de la variación
del índice de referencia, publicado mensualmente en el
BOE evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones
del mercado. Suelen concederse en mejores condiciones, pero al
variar la TAE nunca se sabe lo que se va a pagar en el periodo
siguiente.
Préstamo a interés
mixto: combina un periodo de interés fijo y otro
variable que se ajusta al mercado. Suelen tener un tipo fijo durante
un plazo determinado (de 1 a 3 años), convirtiéndose
en variable a partir de ese momento, con revisiones periódicas
de acuerdo con lo que se pacte (semestrales o anuales).
Préstamo de
cuota fija: el tipo de interés es variable, pero
la cuota permanece fija, por lo que varía el plazo de devolución
del préstamo.
Préstamo
cualificado: lo conceden las entidades financieras que
tienen suscrito un convenio con la Administración, por
el cual el tipo de interés está por debajo del que
fija el mercado, es fijado anualmente por ley.
Interés de
demora: tipo de interés a aplicar para penalizar
al deudor que incumple sus obligaciones de pago. El importe debe
aparecer fijado en el contrato.
Plazo de Amortización:
periodo de duración del préstamo para su total devolución.
En el contrato se fija la fecha del primer pago y del último.
Cuanto mayor es el plazo, menores son las cuotas a pagar, pero
con mayores intereses por lo que al final se paga más.
Se recomienda que la cuota mensual no supere el 35% de los ingresos
netos. A mayor plazo, menor es la cuota a pagar, pero mayor será
el pago total.
Amortización
anticipada: posibilidad de devolver el préstamo
antes del tiempo pactado. Hay que saber de antemano si el banco
reconoce esta posibilidad y en qué condiciones (si establece
una cantidad mínima y el importe de las comisiones por
pago anticipado).
Aval: persona
que firma un crédito para responder al pago si no lo hace
el titular.
Cancelación:
liquidación de la deuda con el banco una vez devueltos
el préstamo y los intereses.
Comisiones:
gastos por servicios a los clientes que cobra la entidad de crédito.
Tienen que ser aceptados por ambas partes y estar recogidos en
el folleto informativo y la escritura pública del préstamo.
Comisión
de apertura: gastos de estudio del préstamo, concesión,
tramitación y otros gastos de gestión que le ocasiona
el préstamo hipotecario a la a la entidad financiera.
Comisión
de cancelación: la cobra la entidad financiera
tras pagar la totalidad de la deuda –préstamo más
intereses-.
Cuota:
incluye parte del capital prestado y parte de los intereses. Puede
ser constante (siempre se paga lo mismo porque los intereses se
reducen en proporción a la amortización de capital),
creciente (cada año se amortiza más capital por
lo que bajan los intereses) o decreciente (cada año se
amortiza el mismo capital, por lo que los intereses se reducen
progresivamente y el total va descendiendo).
Novación
o modificación de préstamo: renegociación
del préstamo con la entidad financiera a fin de bajar el
tipo de interés o cambiar el índice de referencia.
Subrogación:
cambio del préstamo hipotecario a otra entidad financiera
o a una tercera persona. Cuando se trata de una operación
entre entidades financieras, supone conservar las condiciones
de la hipoteca inicial, a excepción de los nuevos tipos
de interés, y pagar la comisión de cancelación
del préstamo. En caso de una compra-venta de una vivienda
hipotecada, la subrogación supone que el comprador se hace
cargo del préstamo con la misma entidad y las mismas condiciones.
Embargar:
retener bienes para garantizar el pago de una deuda. Lo ejecuta
la autoridad competente.
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4.
SEGURO DE LA VIVIENDA
Asegurado: propietario
de la vivienda que está en la obligación de cumplir
con las condiciones del contrato.
Beneficiario:
persona física o jurídica –como una entidad
financiera- titular del derecho de indemnización.
Contenido: conjunto
de bienes del asegurado, familiares y demás personas con
las que conviva, excepto vehículos, valores, mobiliario,
ajuar y materiales propios del ejercicio de una profesión.
Continente:
elementos de construcción e instalaciones fijas de una
vivienda.
Infraseguro:
asegurar un bien por un valor inferior al real. Para
eliminarlo, se pacta con el asegurador una cantidad independientemente
del valor que se denomina primer riesgo.
Valor de nuevo:
valor del objeto asegurado si quisiéramos comprarlo nuevo.
El valor en el mercado según su antigüedad se denomina
valor real.
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5.
IMPUESTOS
Tasa: pago
por la prestación de un servicio o actividad administrativa
que impone el estado, las CCAA o los Ayuntamientos.
Hecho imponible:
acto que obliga a pagar un impuesto.
Base imponible:
suma de los rendimientos sometidos a impuestos y de la que, después
de las deducciones, se obtiene la base liquidable.
I.A.J.D.:
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a pagar en el
caso de las escrituras notariales. Se hace efectivo en la Delegación
Provincial de Hacienda.
I.B.I.: Impuesto
de Bienes Inmuebles que grava el valor del inmueble; lo recauda
el Ayuntamiento del municipio donde está ubicado.
I.C.I.O.:
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se paga
cuando se realiza una construcción, instalación
u obra que precise licencia. Lo paga el propietario del inmueble
o terreno sobre el que se edifica.
I.T.P.: Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales, que se paga cuando se vende
la propiedad de un inmueble de segunda mano. Lo paga el comprador.
I.V.A.: Impuesto
sobre el Valor Añadido, que grava el consumo de bienes
y servicios y lo paga el socio de la cooperativa al que se le
adjudica la vivienda o el comprador de una vivienda nueva.
Licencia de obra menor:
Aquella que no requiere un proyecto redactado por un técnico
colegiado, obras de poca entidad que afecten a menos de 9 m2 de
superficie y que no modifiquen la configuración arquitectónica
del edificio ni la estructura de este. Por ejemplo, obras de modificaciones
puntuales de tabiques, cambios de las ventanas o las puertas de
un edificio.
Para realizarlas se debe solicitar licencia de obra menor en el
Ayuntamiento correspondiente y pagar las tasas que estén
fijadas. Hay que presentar un pequeño croquis y un presupuesto
de la obra que se pretenda realizar.
Licencia de obra mayor:
Aquella que necesita un proyecto redactado por un técnico
colegiado. Por ejemplo, la reforma de una fachada, la ampliación
de una planta, reformas interiores importantes o la propia construcción
de un edificio. Hay que contratar los servicios de un técnico
que redacte el proyecto y dirija la obra. Con el proyecto visado
(examinado y con el visto bueno), y el documento que certifica
que un técnico se hace responsable de la ejecución
de la obra se solicita la correspondiente licencia de obra mayor.
Derramas: gastos
extraordinarios.
Gravamen:
carga que afecta a un bien –inmueble o mueble- en beneficio
de un tercero.
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6.
CONTRATOS
Inmueble:
bien constituido por una tierra, edificio o construcción.
Pliego de condiciones:
escrito en el que constan las condiciones de un contrato.
Escritura:
documento por el que se declara que una o varias personas contraen
un compromiso (compra-venta, hipoteca), firmado por ellas y autorizado
por un notario. La acción de hacer una escritura se llama
escriturar.
Personalidad jurídica:
la tienen entidades con derechos y obligaciones similares a los
de las personas.
Derecho de tanteo/
de adquisición preferente: preferencia del inquilino
para comprar la vivienda que tiene alquilada. Si la vivienda se
vende a un tercero sin tener en cuenta el derecho preferente del
inquilino, éste puede comprarla ejerciendo el derecho de
retracto.
Servidumbre:
limitación del derecho de propiedad al dueño de
un inmueble en beneficio de un tercero (de paso, de luces y vistas…).
Usufructo:
derecho a usar y disfrutar propiedades ajenas con obligación
de conservarla.
Propiedad horizontal:
edificio dividido en pisos y/o locales con acceso independiente
a la calle o a una elemento común, cuyos propietarios comparten
servicios e instalaciones comunes. Su funcionamiento se regula
a través de estatutos y el Reglamento de Régimen
Interior, que determinan el uso de las viviendas o locales, los
elementos y gastos comunes, los órganos de gobierno de
la comunidad, las obligaciones de los propietarios de cara a la
conservación del inmueble y las normas de convivencia y
utilización de servicios comunes.
Registro de la
propiedad: institución que recoge los cambios
que afectan a bienes inmuebles en cuanto a sus derechos y titularidad.
Notario:
funcionario público autorizado para dar fe, asesorar y
certificar con su firma los negocios jurídicos privados.
El notario cobra según la cuantía del documento
y las tarifas fijadas por el gobierno.
Fe Pública:
autorización oficial por la que algunos funcionarios avalan
la autenticidad de un documento y la veracidad de su contenido.
Cesión
del Derecho de Superficie: Derecho real, autónomo
y sustantivo de goce sobre suelo ajeno, que permite a su titular
(el superficiario) tener la edificación en aquel suelo.
La constitución del derecho de superficie deberá
ser en todo caso formalizado en escritura pública y, como
requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro
de la Propiedad. El derecho de superficie concedido por los Ayuntamientos
y demás personas públicas no podrá exceder
de 75 años y podrá hacerse a título oneroso.
Es un derecho transmisible y susceptible de gravamen.
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7.
ALQUILER
Arrendamiento:
alquiler de una vivienda al arrendatario y las personas que con
él convivan a cambio de un precio que se denomina renta.
Arrendador:
persona que alquila un bien. Normalmente es el propietario.
Arrendatario:
inquilino, persona que firma el contrato de arrendamiento y ocupa
el lugar arrendado.
Contrato
de arrendamiento: acuerdo entre propietario e inquilino por el
que se arrienda una vivienda a cambio de una renta, acordada libremente
por ambas partes y durante los primeros 5 años se actualizará
cuando se cumpla el año de vigencia del contrato en función
del IPC y a partir del 6º año, la actualización
se regirá por lo que estipulen las partes, si no establecen
nada se aplicará el incremento del IPC.
Plazo:
Libremente pactado por las partes, existe un plazo de garantía
de 5 años, aunque se puede firmar un contrato por un periodo
inferior que se prorroga automáticamente cada año
hasta los 5 años, si ninguna de las partes notifiquen a
la otra, con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo,
el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta un máximo de tres años más, salvo que
el arrendatario avise al arrendador con un mes de antelación
su voluntad de no renovarlo. No se procedería a la prorroga
obligatoria si en el contrato se hace constar de forma expresa
que el propietario antes del transcurso de cinco años necesita
la vivienda alquilada para él mismo.
Terminación:
el inquilino puede poner fin al contrato notificándolo
con un mes de antelación; en caso de incumplimiento del
plazo, el contrato puede recoger el pago de una indemnización
al propietario. Si las partes no manifiestan lo contrario, el
contrato se renovará automáticamente hasta 3 años
más.(prorroga obligatoria)
Continuación
de terceros: si el inquilino no quiere renovar el contrato, su
cónyuge o pareja de hecho con la que hubiera convivido
durante los últimos 2 años, podrán beneficiarse
de la vivienda hasta el fin del contrato. Lo mismo sucede en caso
de divorcio, nulidad o separación cuando la vivienda le
sea designada por el juez al cónyuge del inquilino.
Subrogación:
a la muerte del inquilino, pueden beneficiarse de la vivienda
su cónyuge o pareja de hecho, descendientes, ascendientes,
herman@s y otros parientes con minusvalía, cuando se demuestre
una convivencia de al menos 2 años.
Extinción:
por incumplimiento de obligaciones por ambas partes. En el caso
del propietario, podrá extinguir el contrato cuando el
inquilino no pague la renta, la fianza (equivalente a un mes de
renta, se deposita donde designe la CA y se devuelve en caso de
finalización del contrato si el inquilino deja la vivienda
en las mismas condiciones que la encontró) o su actualización,
sub-alquile o ceda la vivienda sin su consentimiento, dañe
o realice obras no consentidas, actividades molestas, peligrosas
o ilegales, destine la vivienda a otros usos. El inquilino podrá
extinguir el contrato si el propietario no conserva la vivienda
o interfiere en su uso acordado.
Obras: el
inquilino es responsable de las reparaciones pequeñas producidas
por el uso cotidiano de la vivienda; no puede realizar otro tipo
de obras sin el consentimiento del propietario. El arrendador
es responsable de las obras de conservación y mejora de
la vivienda.
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